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  在商场经济体制条件下，开发想象是房地产开发商最要害的一项作业，从这项作业起，整个房地产项目开发就进入了状况。开发想象是否精确地反映了商场的需 要，将决议未来整个房地产项目开发的胜败。这需求房地产开发商仔细研讨房地产商场的改变趋势，承认不同地段的发展前景，掌握不同项目的商场需求状况。

  开发商提出了想象，但这种想象终究有没有真实的商场前景，需求进行可行性研讨。可行性研讨是房地产项目开发不行短少的一个阶段。政府是否赞同此项目立 项，银行是否赞同给予资金支撑都需求参阅可行性研讨的成果。进行可行性研讨，就可能有两种成果：一是可行性研讨标明这个想象不行行，那么即便开发商不同 意，这个项目开发的全过程实际上就完毕了;二是可行性研讨标明这个想象可行，则不出意外，这个项目就能够一向进行到最终的阶段。现在，在我国忽视可行性研 究，或许将可行性研讨当成一种办法的习尚，在房地产项目开发范畴还适当稠密，这造成了空置率居高不下等一系列后果，需求政府仔细对待。

  土地是一切修建的根底，请求土地是房地产开发正式发动的第一步。在我国，因为人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最 要害的一步，有了土地就有了开发的悉数条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因而，在土地商场上各种糜烂事情层出不穷。我国本来规则能够有划拨和出让两种取得 土地的办法，划拨土地太多，冲击了正常的土地商场的运转，现在只要少量几种状况才干够取得划拨土地，绝大多数土地都是经过出让取得。但在实际上，从原土地 运用者(即本来占有国有土地的国有企事业单位)取得土地却是首要办法。开发商在取得了土地运用权的规则运用年限之后，要到建造行政主管部门存案，收取《房 地产开发项目手册》。

  (四)项目规划是房地产开发的第四步，也是联系到项目是否契合商场需求的重要一步

  依据项目的规划，规划的具体作业流程也有所不同。关于规划较大的房地产开发项目来说，一般要分红计划规划、开始规划和施工图规划3个具体步骤。计划规划 反映了修建平面布局、功用分区、立面造型、空间标准、修建结构、环境联系等方面的规划要求。开始规划在计划规划的根底上，应提出规划标准、根底办法、结构 计划及各专业的规划计划。开始规划文件应该包含规划总说明书、规划图纸、首要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图规划是开始规划根底上的更具体的设 计，具有工程设备各构成部分的尺度、安顿和首要施工办法;并要制作完好具体的修建及装置祥图及必要的文字说明。

  开发商在进行规划及建 筑规划前，需求向城市规划行政管理部门申报规划规划条件，以取得规划规划条件通知书(首要规则规划建造用地面积、总修建面积、容积率、修建密度、绿化率、 修建撤退红线间隔、修建操控高度、停车位个数等)。房地产开发商依据规划规划通知书，托付有规划规划资历的单位完结计划规划，然后持计划规划报审表、计划 规划及其说明书等有关材料，报经城市规划行政管理部门检查，承认契合规划要求后，核发《建造用地规划许可证》。计划规划得到赞同后，即能够进行开始规划。 城市规划行政管理部门对建造工程的开始规划计划进行检查，承认其契合规划规划关键后，建造单位就能够进行施工图规划。城市规划行政管理部门在对工程施工图 及有关材料进行检查合格后，核发《建造工程规划许可证》。

  (五)征地及拆迁安顿是房地产开发的第五步，也是取得土地运用权后的第一步 以下内容需求回复才干看到

  在取得《建造用地规划许可证》和《建造工程规划许可证》之后，就需求进行征地及拆迁安顿的作业。开发商还需求到土地管理部门处理相关手续。土地管理部门 依据房地产开发商的土地运用权证书及建造用地规划许可证，进行场所规模的实地划定。开发商只能在划定的规模内，进行征地及拆迁计划的施行作业。

  (六)筹集房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安顿后最重要的作业

  取得土地运用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，怎么取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的作业。开 发商需求拟定资金运用计划，然后以此为根底承认所需求筹集的资金数量。再经过各种融资计划的挑选，承认合理的融资计划。现在，我国房地产开发商的融资途径 偏少，基本上是经过商业银行借款，而房地产开发是危险极大的商业活动，一旦出资失利，将牵连银行系统。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商借款的门 槛，对我国有些过热的房地产出资将起到抑制效果。

  (七)建造工程招标是房地产开发的第七步，是挑选适宜的承包商和监理单位的有用办法

  工程项目招标招标制，是我国工程建造商场的严重变革行动之一。经过招标，房地产开发商首要能够挑选适宜的项目承包商，以保证工程出资不超过预算、质量符 合规划要求、工期到达预期方针。在承认了工程承包商后，房地产开发商还需求经过招标挑选适宜的监理单位，以便对工程进行建造工程监理。

  为了保证依照建造工程规划许可证的规则进行安排施工，国家规则有必要由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建造行政主管部门收取建造工程 开发证后，才干够破土动工。在招聘监理单位之后，首要的项目作业就交由监理单位进行，开发商只操控最终的管理权，即坚持对监理单位的有用监督，必要时解聘 监理单位。项目施工完结后，还需求经过由城市建造行政主管部门掌管的归纳竣工检验。通不过检验，就不能投放到房地产商场。

  房地产项目的开发商，在开发项目行将竣工之际，就能够考虑进行所开发的房地产项目的商场营销作业。假如开发商契合政府主管部门的预售条件，开发商就能够 在进行施工的一起，进行所开发的房地产项目的预售作业。房地产商场营销包含房地产商场调查研讨、承认营销方针与手法、承认出售办法、拟定出售合同、预备销 售宣扬材料、训练出售人员、参加必要的房展会、挑选广告的办法等。乃至给项目起好听的姓名，在商品房项目的出售中，都能够起到极为重要的效果。当然，房地 产开发项目的租售，有必要经过房地产行政主管部门的赞同，取得出售许可证。

  徐艳艳律师 安徽-芜湖 手机号码： 执业证号：69 执业组织：安徽浩诚律师事务所 特长范畴：婚姻家庭 劳作胶葛 人身危害 刑事辩解 工商查询 地 址：芜湖北京西路53号 邮 箱： 律师简介 结业于吉林大学法学专业[更多]

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  专业律师在房地产项目开发中有何效果 一、前期阶段律师服务 1、 为房地产项目的可行性进行法令证明，出具《项目出资法令意见》。 2、 经过起草文件、合同，参加商洽、招标和拍卖，取得土地运用权。 3、 检查、起草征地、拆迁安顿与补偿合同缔结、裁决等事宜[更多]

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