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  房地产开发触及的税费主要有：契税、乡镇土地运用税、犁地占用税、印花税、增值税、城市保护制作税、教育费附加、当地教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。

  （一）交税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内具有土地运用权的单位和个人；

  （三）适用税额：大城市 1.5-30 元，中等城市 1.2-24 元，小城市 0.9-18 元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元；

  （三）适用税额：人均犁地不超越1亩的区域，每平方米为 10~50 元；人均犁地占用超越 1 亩但不超越 2 亩的区域，每平方米为 8~40 元；人均犁地占用超越 2 亩但不超越 3 亩的区域，每平方米为 6~30 元；人均犁地超越 3 亩的区域，每平方米为 5~25 元；

  （三）房地产触及的印花税：获得土地和出售阶段签定的房子出售合同；制作工程合 同、告贷合同、产业保险合同、注册资本等；

  （一）交税人：在中华人民共和国境内出售货品或许加工、修补修配劳务，出售服务、无形财物、不动产以及进口货品的单位和个人；

  税人产生应税行为并收讫出售金钱或许获得讨取出售金钱凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫出售金钱，是指交税人出售服务、无形财物、不动产过程中或许完结后收到金钱。获得讨取出售金钱凭据的当天，是指书面合同承认的付款日期；未签定书面合同或许书面合同未承认付款日期的，为服务、无形财物转让完结的当天或许不动产权属改变的当天。

  （三）计税税率：1.交税人所在地在市区，税率为 7%；2.交税人所在地在县城、镇的，税率为 5%；3.交税人不在上述区域的，税率为 1%；

  （四）房地产开发企业交税责任：跨区域供给修建服务、出售和租借不动产的，按预缴所在地城建税税率核算交纳。与增值税的交税期限共同，与增值税一起交纳。

  （二）计税依据：房子的计税余值或租金收入，房子租借的，计征租金收入不含增值税；

  （三）房地产开发企业交税责任：自用房子，房产税依照房产原值一次减除10%-30% 后的余值核算交纳，详细减除起伏由省、自治区、直辖市人民政府规则，适用税率 1.2%；房子租借的，以房产租金收入和税率 12%核算交纳。关于个人按市场价格租借的居民住宅，房产税暂减按 4%税率征收。

  （一）交税人：有偿转让国有土地运用权及地上修建物和其他附着物产权，获得增值收入的单位和个人；

  （二）房地产开发企业交税责任：房地产开发企业转让土地时，要依照其转让房地产时获得的收入减去答应扣除的项目金额后的余额，依照规则的税率交纳土地增值税；

  1.计税收入为房地产企业转让房地产获得的收入，土地增值税应税收入=营改增之前转让房地产获得的收入+营改增后转让房地产获得的不含税收入

  2.答应扣除项目包含获得土地运用权所付出的金额、开发土地和新建房及配 套设备的本钱、开发土地和新建房及配套设备的费用以及前述两项 20%加计扣除，还有与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金=营改 增前实践交纳的营业税、城市保护制作税、教育费附加+营改增后答应扣除的城市保护制作税、教育费附加。

  3.制作普通住宅出售，增值额未超越扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

  4.征收办法：采纳如期预征、项目竣工清算的办法。也便是依照当期获得的售房收入，依照预征率核算征收，项目竣工后清算，多退少补。关于无法查账征收土地增值税的企业， 能够核定征收。

  （一）征收办法：查账征收和核定征收。房地产企业一般选用查账征收，适用 25%税率。企业所得税是按年核算，分月或许分季预缴，年终汇算清缴，多退少补。自年度终了之日起5个月内，向税务机关报送年度企业所得税交税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款；

  2021.1.1～2022.12.31，对小型微利企业年应交税所得额不超越100万元的部分，减按12.5%计入应交税所得额，按20%的税率交纳企业所得税（税负2.5％）；对年应交税所得额超越100万元但不超越300万元的部分，减按50%计入应交税所得额，按20%的税率交纳企业所得税（税负10％）。

  小型微利企业是指从事国家非约束和制止职业，且一起契合年度应交税所得额不超越300万元、从业人数不超越300人、财物总额不超越5000万元等三个条件的企业。

  （二）所得税预缴：房地产开发企业出售未竣工产品获得的收入，应先按估计毛利率分季（或月）核算出估计毛利额，计入当期应交税所得额。

  （一）交税目标：薪酬、薪水所得；劳务酬劳所得；稿费所得；特许权运用费所得；利息、股息、盈利所得；产业租借所得；产业转让所得；偶尔所得。

  在国内部分城市的拆迁实务中，特别是城市更新项目，当地政府往往经过投标办法征选房地产企业，由中标房地产企业承当土地前期收拾的详细拆迁作业后，获取土地相应的运用权。房地产企业担任拆迁时，征地拆迁补偿款由企业担任垫支，房地产企业获得土地运用权时，向政府付出的地价款能够先扣除前期垫支的拆迁费用及合理赢利后，将差额部分交予政府。

  某地政府拟出让一宗土地，前提条件是由竞得土当地担任拆迁作业。政府与房地产企业约好，房地产企业承当详细拆迁作业，其垫资付出拆迁补偿费用6000万，修建物撤除、土地平整费用3000万元，算计9000万元。招拍挂时，甲房地产企业成功竞标，竞得土地价格为11亿元。政府敷衍该房地产企业前期垫支的拆迁费用9000万元，另敷衍出合理赢利1000万元，算计敷衍出1亿元，从土地价款中直接扣除，该房地产企业实践向政府付出土地价款10亿元。（注：甲房地产企业适用一般计税办法计税）

  房地产企业以出让办法获得土地运用权，向被征收方付出钱银或什物补偿，并承当详细拆迁中的修建物撤除、土地平整等劳务时，触及的税收如下：

  首要，依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的告诉》（财税〔2016〕36号，简称“36号文”）附件1相关规则，其他修建服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、撤除修建物或许构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包含航道疏浚）、修建物平移、搭脚手架、爆炸、矿山穿孔、外表附着物（包含岩层、土层、沙层等）剥离和整理等工程作业。因而，甲房地产企业供给修建物撤除、土地平整服务应按“修建服务—其他修建服务”项目交纳增值税，即从政府获得的修建物撤除、土地平整所对应的收入3000万元需求按9%税率交纳增值税2700万元。

  上述事例中房地产企业向政府付出的土地价款11个亿，能够在后期房地产项目出售时按出售面积所占份额进行扣除。假定当期出售面积占比为30%，则能够扣除的土地及款为3.3亿元（11*30%）。

  再次，依据《财政部 国家税务总局关于清晰金融、房地产开发、教育辅佐服务等增值税方针的告诉》（财税〔2016〕140号，简称“140号文”）相关规则，房地产开发企业中的一般交税人出售其开发的房地产项目（挑选简易计税办法的房地产老项目在外），在获得土地时向其他单位或个人付出的拆迁补偿费用也答应在核算出售额时扣除。交税人按上述规则扣除拆迁补偿费用时，应供给拆迁协议、拆迁两边付出和获得拆迁补偿费用凭据等能够证明拆迁补偿费用真实性的资料。上述事例中房地产企业付出的拆迁补偿费用6000万，能够在出售开发的房地产项目时，在其出售额中进行扣除。

  需求阐明的是，依据《国家税务总局关于政府回收土地运用权及交税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的告诉》（国税函〔2009〕520号，简称“520号文”）第二条规则：交税人受托进行修建物撤除、平整土地并代托付方向原土地运用权人付出拆迁补偿费的过程中，其供给修建物撤除、平整土地劳务获得的收入应依照“修建业”税目交纳营业税；其代托付方向原土地运用权人付出拆迁补偿费的行为归于“服务业——署理业”行为，应以供给署理劳务获得的悉数收入减去其代托付方付出的拆迁补偿费后的余额为营业额核算交纳营业税。该方针营改增后连续履行。

  从上述文件能够看出，36号文、18号公告和140号文其实是对520号文进行了细化阐明，实质便是“营业税改征增值税”，并没有实质性改变。

  关于房地产企业担任拆迁安顿，依据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的告诉》（国税函〔2010〕220号）的规则，用制作的本项目房地产安顿回迁户的，安顿用房视同出售处理，依照国税发〔2006〕187号第三条第（一）款规则承认收入，一起将此承以为房地产开发项目的拆迁补偿费。此外，关于产生的房子撤除、土地平整费用，凡能供给合法有用凭据的予以扣除。若上述事例中房地产企业以房产安顿回迁户的，关于安顿房要视同出售进行处理。

  依据《财政部 国家税务总局关于国有土地运用权出让等有关契税问题的告诉》（财税〔2004〕134号）的规则，合作方以出让办法获得土地运用权，其付出的拆迁补偿费用应计入契税计税依据。事例中房地产企业付出的拆迁补偿费用6000万，关于被拆迁人来说，需求计入其契税的计税依据，交纳契税。不仅如此，本案中就提及土地出让金和拆迁补偿费，假如触及补缴市政基础设备配套费的，相同需求交纳契税。

  依据《财政部 国家税务总局关于房产税乡镇土地运用税有关方针的告诉》（财税〔2006〕186号）规则，以出让或转让办法有偿获得土地运用权的，应由受让方从合同约好交给土地时刻的次月起交纳乡镇土地运用税；合同未约好交给土地时刻的，由受让方从合同签定的次月起交纳乡镇土地运用税。假定事例中房地产企业与政府约好的交给土地的时刻为2022年2月，则其交税责任产生时刻为3月份。

  首要，应承认房地产企业供给相关服务收入。依据《中华人民共和国企业所得税法》及其施行法令，合作方从事修建撤除、土地平整工程事务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，产生与获得收入有关的、合理的开销，可在核算应交税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时刻超越12个月的，依照交税年度内竣工进展或许完结的作业量承认收入的完成。事例中房地产企业获得的修建撤除、土地平整工程事务4000万元，归于所得税收入领域，应核算交纳企业所得税，一起关于其产生的与收入有关的合理的开销3000万元，能够在核算应交税所得额时扣除。